| |
主 文 |
| 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 |
| 訴訟費用由原告負擔。 |
| |
事實及理由 |
壹、 |
程序部分：
|
| 一、 |
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張 |
|
或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。查原告起訴時原聲明為
：1.被告應將門牌號碼臺北市松山區○○○路○段70號地下室（臺北市○○區○○段2小段2685建號）如附件所示編號3、6、11、12、13、14之停車格騰空返還予原告及其他全體共有人。2.被告應給付原告28,205元，及自98年12月28日起至騰空返還前開停車位之日止，按月給付原告470元。嗣將聲明擴張為：1.被告應將門牌號碼臺北市松山區○○○路5段70號地下室（臺北市○○區○○段2小段2685建號）如附件所示編號3、6、
11、12、13、14之停車格騰空返還予原告及其他全體共有人。2.被告應給付原告34,8
00元，及自98年12月28日起至騰空返還前開停車位之日止，按月給付原告580元，有原告於民國100年1月7日提出之民事準備書(二)狀在卷可稽。復再將聲明減縮為：1.被告應將門牌號碼臺北市松山區○○○路○段70號地下室（臺北市○○區○○段2小段2685建號）如附圖所示編號1、2之停車格騰空返還予原告及其他全體共有人。2.被告應給付原告11,580元，及自98年12月28日起至騰空返還前開停車位之日止，按月給付原告193元，有原告於100年6月9日民事辯論意旨狀在卷可佐。經核原告所為其請求之基礎事實同一，復屬擴張並減縮應受判決事項之聲明，與原訴間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，亦無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，應予准許，合先敘明。 |
| 貳、 |
實體部分： |
| 一、 |
原告起訴主張： |
| |
(一) |
坐落臺北市○○區○○段2小段560、563地號土地上2685建號，即門牌號碼臺北市松 |
| |
|
山區○○○路○段70號地下室（下稱系爭地下室）為原告、被告與其他區分所有權人共有。惟被告未經全體共有人同意，排他佔用系爭地下室堆放雜物及停放車輛
，是被告無權佔用系爭地下室，已侵害全體共有人之權利。又系爭地下室鄰近捷運站及商圈，交通方便，價值甚高，則原告請求被告返還如附圖所示編號1、2之停車位，應以系爭地下室附近停車位之租金約每月新臺幣（下同）6,000元計算
，且原告就系爭地下室之持分為161/10000，故原告得向被告請求給付每月193元（計算式：6,000×2×161/10000＝193）。另自93年12月28日起至98年12月27日止
，被告受有相當於租金之不當得利共計11,580
元（計算式：193×12×5＝11,580）
。為此，爰依民法第767條、第821 條及第179條規定提起本件訴訟等情。並聲明
：1.被告應將門牌號碼臺北市松山區○○○路○段70號地下室如附圖所示編號1、2之停車位騰空返還予原告及其他全體共有人。2. 被告應給付原告11,580元，及自98年12月28日起至騰空返還前開停車位之日止，按月給付原告193元。3.願供擔保請准宣告假執行。 |
| |
(二) |
對被告抗辯之陳述： |
| |
|
被告提出土地登記謄本，主張其向訴外人何火壽等人購得系爭地下室停車位之全部使用權源，就系爭地下室所持有之土地應有部分亦較其他住戶多，故有權使用系爭地下室全部云云，實屬無據。蓋就共有物使用範圍，並不以共有人所持有之應有部分多寡為準，而係以全體共有人共同簽訂之分管協議決定之，苟無分管協議，或分管協議中並未約定得以使用共有物特定部分，縱對共有物之持分較多，亦不得就共有物之特定部分排他佔用。準此，被告是否有權使用系爭地下室全部
，應視全體共有人有無同意，即有無成立分管協議，而與其所持有之應有部分佔全部共有物面積之比例高低無涉。又縱認被告所提出之買賣契約為真，然何火壽等人在未經全體共有人同意前，亦無權擅自將系爭地下室停車位之全部使用權出售予被告，是被告據此主張其為有權占用云云，亦屬無據。再者，區分所有權人曾於97年12月13日召開住戶暨委員會議討論並決議請被告提出地下室停車位之產權證明資料，故非如被告辯稱其他共有人均無異議，否則當無要求被告提出相關證明文件。 |
| 二、 |
被告則以： |
| |
(一) |
坐落於臺北市○○區○○段2小段560、563地號土地上，即門牌號碼臺北市松山區○○ |
| |
|
○路○段68等號之勝英大廈（下稱系爭大廈）興建於75年間，於75年5月19日經核發使用執照。興建之初，系爭地下室規劃作防空避難室兼停車場使用，規劃有8個車位。當時系爭地下室之停車位產權係登記在大樓區分所有共同部分，即臺北市○○區○○段2小段2685建號，有購買停車位者，共同部分持分較多；無停車位者
，共同部分持分較少，僅分擔附屬公共設施、屋頂突出物、通道等，依面積多寡分擔持分不等，並得使用各該公共設施。被告邱義誠於76年8月間以13,360,000元向訴外人吳青夏、何火壽、蘇孟芳購得系爭大廈9樓即同段2593建號、9樓之1即同段2594建號、9樓之2即同段2595建號及5個停車位；嗣於76年11月9日及77年1月5日再分別向訴外人蔣憲二及吳青夏、何火壽購得其餘3個車位，因而有系爭地下室停車位之全部使用權源。而被告邱義誠購得之上揭不動產及停車位均登記其 |
| |
|
| 妻即被告吳文鶯名義，陸續購買之停車位，並經辦理共同部分持分登記在案。 |
又 |
|
| |
|
系爭大樓之共同使用部分即同段2685建號，面積共1201.25平方公尺，被告因所有2593建號、2594建號、2595建號，而就共用部分之2685建號持分各778/10000
、735/10000、717/10000，相較於其他建號就共用部分之持份僅有201/1000、161
/1000不等，可知被告確因購得停車位，因而取得2685建號區分所有共同使用部分較多之持分。故停車位係被告合法購買取得，並非無權占有，亦無應支付損害金之問題。 |
| |
(二) |
分管協議之成立不以訂立書面為要件，被告自76、77年間陸續購得地下室全部8 |
| |
|
個停車位，使用迄今已20餘年，共有人間並無任何異議，且共有人間實際上各自使用附屬公共設施，未使用系爭地下室停車位，而由被告使用地下室停車位，係對各自占有管領部分互相容忍，是共有人間就系爭地下室之停車位使用早有明示或默示分管契約存在，原告自應受其約束。況被告係按月繳交地下室電費、管理費，而地下室管理費收取方式，還是原告父親王鐘雄於擔任主任委員任內制定。 |
| |
|
| 就經驗法則而言，如非興建之初全體住戶有明示或默示分管合意，何能至此？ |
而 |
|
| |
|
本件原告之所以突然對地下室停車位分管使用狀況提出異議，係緣於被告邱義誠接任住戶管理委員會主任委員期間，依決議更換原告父親王鐘雄親人所擔任之管理員職務，因而心生誤解，絕非被告有何無權占用之情事等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 |
| 三、 |
兩造不爭執事項 |
| |
(一) |
系爭大廈坐落於臺北市○○區○○段2小段560、561、562、563地號土地上即門牌號 |
| |
|
碼臺北市松山區○○○路○段68、70號，為地上12層、地下1層之建築，於75年5月19日經核發75使字第0507號使用執照。（本院卷1第109頁至第110頁） |
| |
(二) |
兩造均為系爭大廈之區分所有權人，原告為2589建號房屋即門牌號碼臺北市松山 |
| |
|
區○○○路○段70號8樓之所有權人；被告吳文鶯為2593、2594、2595建號房屋即門牌號碼臺北市松山區○○○路○段70號9樓、9樓之1、9樓之2（下稱系爭房屋）之所有權人。（原證1、本院調字卷第11頁，被證5、本院卷1第27頁至第32頁） |
| |
(三) |
系爭大廈之共用部分為同段2685建號，原告之持分為161/10000，被告吳文鶯之 |
| |
|
持分為1478/10000、735/10000、717/10000。（被證5，本院卷1第33頁至第35頁） |
| 四、 |
得心證之理由：原告主張被告係無權占有系爭地下室停車位乙節，被告則以系爭地 |
| |
下室停車位係其買受而得，並非無權占有，並與各區分所有權人間存有分管協議，原告應受拘束等情置辯。則就被告是否自吳青夏、何火壽、蘇孟芳購得系爭大廈9樓即2593建號、9樓之1即2594建號、9樓之2即2595建號及5個停車位？並再向蔣憲二與吳青夏、何火壽購得其餘3個車位？如是，被告對於系爭地下室之停車位是否有使用權源？區分所有權人對於系爭地下室之停車位有無分管協議？如有，原告是否為該分管協議所拘束？等爭執事項分敘如下： |
| |
(一) |
經查，系爭大廈於興建時，吳青夏、何火壽、蘇孟芳、蔣憲二等人均為起造人， |
| |
|
並將系爭地下室規劃為防空避難室兼停車場使用，共有8個汽車停車位，並於建築完成後之75年5月19 日經核發75使字第0507號使用執照及向地政機關為之第一次所有權登記，系爭大廈之70號9樓（建號為2593號）、70號9樓之1（建號為259
4號）、70號9樓之2（建號為2595號）房屋（即系爭房屋）係由吳青夏、何火壽
、蘇孟芳3人共同取得，復於76年8月間由被告邱義誠向吳青夏、何火壽、蘇孟芳3人買受上開房屋，並於76年10月2日登記予被告邱義誠配偶吳文鶯名下之事實，有本院向臺北市政府建築管理處調取之使用執照與地下室平面圖、向臺北市松山地政事務所調取之建築改良物登記簿及被告提出之不動產買賣契約書、土地建物登記謄本、建築改良物登記簿在卷可稽（見本院卷第10 9-112、170、23-35、204
-213頁），應堪信為真。 |
| |
(二) |
按共有人對共有物之特定部分為使用收益，固須徵得其他共有人全體之同意，然 |
| |
|
所謂同意，原不以於行為時，分別以書面出之為必要；其因明示或默示所為之事前或事後承認（追認），均足當之（最高法院83年台上字第1282號判決意旨參照
）。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決意旨參照）。另區分所有建築物之出賣人，如保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，倘他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，亦應視為保留專用權之默示承認，與共有物之約定分管相類 |
| |
|
| ，各區分所有人應受其拘束 |
（最高法院80年度台上字第1104號判決意旨參照）。 |
|
| |
|
就被告辯稱系爭地下室停車位產權係登記在大樓區分所有共同部分2685建號，有購買停車位者，共同部分持分較多，無停車位者，共同部分持分較少，於向吳青夏、何火壽、蘇孟芳3人購得系爭房屋時，一併購得系爭地下室5個車位，並再向吳青夏、何火壽購得另1個車位、向蔣憲二購得另2個車位等情，有提出被證2之不動產買賣契約書、被證3、4之買賣契約書為據，雖為被告所否認。然查： |
| |
|
| 1. |
證人即辦理系爭房屋過戶之代書蕭茂森證稱：「（問：這是否你經手辦理的 |
| |
不動產買賣契約書（提示被證2，本院卷第16~18頁）？）是的。邱義誠向賣方何火壽、吳青夏、蘇孟芳買南京東路5段9樓的3間房屋，附約內有載明地下一層5個車位。」、「是由邱義誠簽約，但登記在他太太吳文鶯名下。」、「
土地登記規則在86年修正之前車位不能單獨登記，依照第一次登記時之持分分配表，可以看出有無購買車位之持分差異。所以我將何火壽、吳青夏、蘇孟芳擁有之車位持分全部過給邱義誠指定之吳文鶯名下。房屋及車位過完戶後，雙方有到現場進行點交。」、「因地下一樓是防空避難室兼停車場，所以必需登記為共同使用部分之持分。」、「有購買停車位的共同使用部分持分較多。」等語；證人蔣憲二即系爭大廈原始起造人地主證稱：「有，我將地下室一樓2個車位賣給邱義誠。」、「（問：這一份是否當初簽的買賣契約書？（提示本院卷第19~21頁））是的。當時車位不能過戶，過了10多年後因為稅金問題，才將停車位辦理移轉給邱義誠，至於登記在何人名下，我不清楚因為是委託代書辦理的。」、「我是地主與建商合建而分配到地下室2個車位。」、「（問：這是否為當初辦理共同使用部分移轉登記給被告的申請資料（提示本院卷第90~102頁）？）這份資料上面的印章是我的，當時是委託代書辦理。」等語；證人吳青夏即系爭大廈原始起造人建商證稱：「（問：（提示被證2）請確認不動產買賣契約書乙方（賣方）之簽名是否為你親簽？
）是我們的買賣契約，是我所簽。」、「（問：76 年時是否有出售台北市○
○○路○段70號9樓、9樓之1、9樓之2及五個停車位給被告邱義誠？）有的。」
、「（問：（提示被證4）請確認77年1月5日買賣契約書的賣方是否為你親簽？）是的。」、「（問：77年1月5日的買賣是否有將地下一樓的一個停車位賣給被告邱義誠？）有。」
、「問：系爭建物剛蓋好時地下室停車位是否要另外購買？）沒錯。」、「有買停車位的人公共設施持分較多。」、「（
問：地下室停車位是否有購買的人才能使用？）是的，是當時的商業習慣。
」、「（問：你出賣的是地下停車位的產權或使用權？）我是出賣產權。」
、「這房子是我蓋的，停車位是我與地主分，我只知道我將房子、停車位賣掉。」、「當時沒有分管協議這個東西，其他住戶沒有買停車位產權，故沒有人會去主張要使用停車位。」、「我知道我賣出九樓的房子是有停車位產權的。我與地主合建時，就有講好我與地主各分得多少的停車位。被告向我購買時，就已有付房子及停車位的錢。」、「當時停車位均是附在九樓的產權上，其他樓層向我購買的也沒有要買停車位。至於地主有無出賣停車位，我不清楚。當時地政法規好像是地下室可單獨歸某一個人。」等語；證人何火壽即系爭大廈原始起造人建商證稱：「（問：（提示被證2、4）買賣契約書上面簽名，是否你親簽？）均是我親簽。」、「我與吳青夏及其他人是合夥人。」等語，核與被告所辯相符，堪認被告邱義誠確有向吳青夏、何火壽
、蘇孟芳及蔣憲二等人購買系爭地下室共8個車位乙情為真。 |
| 2. |
再對照吳青夏、何火壽、蘇孟芳3人原始取得系爭房屋時，對於系爭大廈共同 |
| |
使用部分（建號為2685號）之權利範圍分別為778/10000、735 /10000、717/10
000，相較於系爭大廈其他建號，實有高出2倍至7倍之情形。且依系爭房屋之建築改良登記簿備考欄係載「共同使用部分2685號建物其所有權須隨同本號建物移轉」，而於吳青夏、何火壽、蘇孟芳出售系爭房屋及停車位予被告邱義誠並登記予被告吳文鶯時，亦併將上開共同使用部分（建號為2685號）之權利範圍分別為778/10000、735/100 00、717/10000移轉登記予被告吳文鶯，有建物改良登記簿在卷可資（見本院卷第204-215頁）。另蔣憲二單獨出賣系爭地下室停車位2個予被告邱義誠後，辦理移轉登記予被告吳文鶯時，係移轉系爭大廈2626號建號房屋之共同使用部分（建號為2685號）權利範圍700/100
00至建號2593號，加計建號2593號房屋原有之共同使用部分（建號為2685號
）權利範圍778/10000後為1478/10000，此與現建號2593、2594、2595號之系爭房屋共同使用部分（建號為2685號）建物謄本所載權利範圍分別為1478/00
000000/10000、717/10000相符，有土地登記申請書暨買賣所有權移轉契約書
、建號2685號建物登記謄本附卷足參（見本院卷1第138-141、33-35頁）。實堪認系爭大廈於建造完成時之8個停車位為原始所有人即起造人吳青夏、何火壽、蘇孟芳、蔣憲二所專用使用，並以登記在共同使用部分權利範圍較大之方式表彰其等保留共有部分之專用權，於出賣系爭大廈區分所有建物予各區分所有權人時，即以有購買停車位者，共同部分持分較多，無購買停車位者
，共同部分持分較少之方式為之，而被告向前開起造人購買系爭房屋及該8個車位時，除房地所有權外，就車位部分其等所保留之共有部分專用權，亦以共同使用部分權利範圍移轉登記之方式交付被告使用。 |
| 3. |
綜上，原始起造人既以前揭方式出賣系爭大廈停車位，則各購買系爭大廈之 |
| |
住戶，亦同意由支付停車位價金之區分所有權人取得使用權，即應認原始起造已與各區分所有權建物之各買受人訂有分管之約定，有出錢買售停車位者共同部分持分較多可使用停車位，而無出錢買售者即無法使用停車位，並於防空避難時供全體共有人作防空避難使用。 |
|
| |
(三) |
又按倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分 |
| |
|
讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號民事判決意旨參照）。故共有人就共有物所為之分管契約雖為債權契約，惟共有人之一將其應有部分讓與共有人以外之第三人，該分管契約是否拘束第三人，仍應以其是否知悉或可得而知該分管契約之內容而斷，若其知悉或可得而知該分管契約之內容
，則受讓共有物應有部分之第三人，當受該分管契約之拘束。查本件系系爭大廈之原始所有人於出售區分所有建物予各共有人時，即已分別與各買受人訂有前述分管約定，而各買受人既已自行決定是否另外出資買受位於系爭大廈內之停車位
，是於自原始所有人受讓時，自當知悉前述分管契約之內容。而原告雖於95年3月14日始因買賣系爭大廈門牌號碼臺北市松山區○○○路○段70號8樓之房屋而為區分所有權人（見本院調字卷第9-11頁），然被告已使用系爭大廈停車位20多年餘
|
| |
|
| ，且系爭大廈地下室共8個車位均係由被告使用之事實，並無難以觀察判斷， |
況 |
|
| |
|
被告復提出自94年起給付系爭地下室管理費及電費之收據（見本院卷第39-69頁
），且被告吳文鶯所有之系爭房屋3間對於系爭大廈共同使用部分（建號為2685號）權利範圍，均高出原告甚多，應堪認原告有知悉或至少可得而知前述分管約定，而應受分管約定之拘束。 |
| 五、 |
綜上所述，系爭大廈之原始所有人即起造人，於出售各應有部分予各共有人之買受 |
| |
人時，即已分別與各買受人訂有出錢買售停車位者共同部分持分較多可使用停車位
，而無出錢買售者即無法使用停車位之分管約定，且該分管契約對於嗣後他共有人將其應有部分讓與第三人之情形時，該第三人之原告對於分管契約之存在，至少有 |
| |
| 可得而知之情形，而如上所述，自應受該分管契約之拘束。 |
故原告爰依民法第821條 |
|
| |
、第767條，請求被告將系爭地下室如附圖所示編號1、2之停車位騰空返還予原告及其他全體共有人則無理由，而其據以依民法第179條請求返還相當於租金之不當得利亦無理由。是以，原告聲明：「1.被告應將門牌號碼臺北市松山區○○○路○段70號地下室。2.被告應給付原告11,580元，及自98年12月28日起至騰空返還前開停車位之日止，按月給付原告193元。」應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。 |
| 六、 |
因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決 |
| |
結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。 |
| 七、 |
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。 |
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日 |
|
| 以上正本係照原本作成。 |
| 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 |
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日 |
|
|
